الف) تعریف درآمد مشمول مالیات املاک

1.   طبق ماده 52 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون‌ مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌‌‌‌گردند.

2.   طبق ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر‌نقدی، پس از کسر بیست­و پنج ‌درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

تبصره 1: درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس براساس این ماده محاسبه خواهد شد.

تبصره 2: در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. هرگاه موجر مالک نه باشد درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از ما‌به‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

تبصره 3: حکم این ماده در مورد خانه‌ها‌ی سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص داده شود جاری نه خواهد بود.

ماده 53. درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس براساس این ماده محاسبه خواهد شد.

3. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.

‌هر گاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود

ب) ماخذ تشخیص محاسبه مالیات بر در آمد اجاره املاک.:

1.   طبق تبصره 1  ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به ‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد یک واحد ‌برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

2.   طبق تبصره 2 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم املاکی که مجاناً در اختیار سازمان‌ها و مؤسسات موضوع ماده (2) این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی‌ می‌شود.

‌3.   طبق تبصره 3 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود

‌4.   طبق تبصره 4 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب ‌و مشمول مالیات این فصل می‌شود.

‌5.   طبق تبصره 5 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌شود، براساس ارزش معاملاتی روز تحویل ‌مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (50%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.

‌6.   طبق تبصره 6 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب‌ قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به‌ جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.

‌7.   طبق تبصره 7 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه‌ به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

8.   طبق تبصره 8 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره­بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود، مگر این که‌ به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.

9.   طبق تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب ‌اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌ها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که ‌پرداخت می‌کنند کسر و ظرف ده روز به ‌اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

10.          طبق تبصره 10 ماده 53 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم واحدهای مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام‌ که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی‌ موضوع ماده (59) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

11.          طبق  ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (54­ مکرر) این قانون، میزان اجاره­بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

تبصره 1: در صورتی که مستأجر جزء مشمولان تبصره (9) ماده (53) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.

تبصره 2: چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه­التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.

تبصره3: در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.

12.          طبق ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره7 ماده 169 مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

سال دوم: معادل یک دوم مالیات متعلقه

سال سوم: معادل مالیات متعلقه

سال چهارم و به بعد: معادل یک و نیم (5/1) برابر مالیات متعلقه[3]^[4]

13.          طبق ماده 55 قانون مالیات‌های مستقیم هر گاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه ‌سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده­کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا‌ قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می­گردد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.

پ) معافیت‌ها‌:

1.   طبق ماده 57 قانون مالیات‌های مستقیم در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع‌ ماده (84) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می‌باشد. مشمولان این ماده‌ باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام ‌نمایند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مؤدی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مؤدی ارسال ‌دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مؤدی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.

در اجرای ‌حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.

‌تبصره 1: حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.

تبصره 2: در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مؤدی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات ‌اجاره املاک که با سایر درآمدهای مؤدی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.

2.   طبق تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ‌ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صددرصد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص‌ ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای‌ مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.

3.   طبق ماده 84 قانون مالیات‌های مستقیم تا میزان یکصد و پنجاه برابر حداقل حقوق مبنای جدول حقوقی ماده یک قانون نظام هماهنگ پرداخت کارکنان دولت مصوب 1370، درآمد سالانه مشمول مالیات حقوق کلیه حقوق بگیران از جمله کارگران مشمول قانون کار از یک یا چند منبع از پرداخت مالیات معاف می‌‌‌‌باشد.

نحوه محاسبه معافیت موضوع ماده 84 به شرح زیر می‌‌‌‌باشد:

2-1 عدد مبنای جدول حقوق نظام هماهنگ پرداخت کارکنان دولت عدد ثابت 400 می‌باشد.

2-2 ضریب حقوق کارکنان دولت معمولاً در بهمن یا اسفند ماه و یا در تبصره‌ها‌ی قانون بودجه کل کشور همه ساله توسط دولت اعلام می‌‌‌‌شود.

2-3 حال چنانچه عدد150 را در عدد 400 (عدد مبنا) ضرب ونتیجه را در عدد ضریب حقوقی سالیانه ضرب کنیم جدول معافیت موضوع ماده 84 سالیانه به شرح زیر به دست خواهد آمد.

جدول ماده 84
تاریخ	ضریب حقوقی	حداقل معافیت سالیانه
01/12/80	260	000'600'15=260×400×150
01/01/81	290	000'400'17=290×400×150
01/01/82	320	000'200'19=320×400×150
01/01/83	350	000'000'21=350×400×150
01/01/84	380	000'800'22=380×400×150
01/01/85	432	000'920'25=432×400×150
01/01/86	454	000'240'27=454×400×150
01/01/87	490	000'400'29=490×400×150
01/01/88	832	000'920'49=832×400×150
01/01/89	870	000'200'52=870×400×150
01/01/90	970	000'200'58=970×400×150
01/01/91	1100	000'000'66=1100×400×150
01/01/92	1200	000'000'72=1200×400×150
01/01/93	2000	000'000'120=2000×400×150
01/01/94	2300	000'000'138=2300×400×150
01/01/95	2600	000'000'156=2600×400×150

ت) نحوه محاسبه درآمد اجاره املاک:

محاسبه مالیات اجاره تحت‌تأثیر نوع مالکیت آن می‌باشد. بنابراین در محاسبه مالیات اجاره توسط مستاجر باید به این موضوع به شرح زیر توجه نمود

الف) اگر مالک شخص حقیقی باشد:

1.   در صورتی که مالک شخص حقیقی و به غیر از درآمد اجاره هیچ درآمد دیگری نداشته باشد

برای محاسبه مالیات اجاره، کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر‌نقدی پس از کسر ماده 84 و 5% معافیت بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره تا پایان سال را محاسبه نموده تا درآمد مشمول مالیات سالیانه پس از کسر معافیت مزبور محاسبه گردد، سپس مالیات اجاره را براساس نرخ‌های مقرر در ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم باید محاسبه نمود.

2.   در صورتی که مالک شخص حقیقی و به غیر از در آمد اجاره دارای درآمد دیگری باشد.

برای محاسبه مالیات اجاره، کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر‌نقدی پس از کسر 25% معافیت بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره تا پایان سال را محاسبه نموده تا درآمد مشمول مالیات سالیانه پس از کسر معافیت مزبور محاسبه گردد، سپس مالیات اجاره را براساس نرخ‌های مقرر در ماده 131 قانون مالیات های مستقیم باید محاسبه نمود.

ب) اگر مالک شخص حقوقی باشد:

برای محاسبه مالیات اجاره، کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر‌نقدی پس از کسر 25% معافیت بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره تا پایان سال را محاسبه نموده تا درآمد مشمول مالیات سالیانه پس از کسر معافیت مزبور محاسبه گردد، سپس مالیات اجاره را به نرخ 25%مندرج در ماده 105  قانون مالیات‌های مستقیم باید محاسبه نمود.

تبصره: چنانچه مدت اجاره املاک طی سال شروع شود، برای محاسبه مالیات بایستی مجموع درآمد اجاره سالیانه را محاسبه، و مالیات آن را با توجه به مالکیت آن محاسبه نمود.

ماده 131 قانون مالیات‌ها‌ی مستقیم به شرح زیر است:

نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است:

1.   تا میزان پانصد میلیون (000'000'500) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (15%)

2.   نسبت به مازاد پانصد میلیون (000'000'500) ریال تا میزان یک میلیارد (000'000'000'1) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)

3.   نسبت به مازاد یک میلیارد(000'000'000'1) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)

ردیف	شرح	نرخ
1	تا میزان 000'000'500 ریال درآمد مشمول مالیات سالیانه	15%
2	تا میزان 000'000'1000 ریال درآمد مشمول مالیات سالیانه نسبت به     مازاد مبلغ 000'000'500 ریال	20%
3	نسبت به مازاد مبلغ 000'000'1000ریال	25%

تبصره: به ازای هر ده درصد (10%) افزایش درآمد ابرازی مشمول مالیات اشخاص موضوع این ماده نسبت به درآمد ابرازی مشمول مالیات سال گذشته آنها، یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصد از نرخ‌های مذکور کاسته می‌شود. شرط برخورداری از این تخفیف تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوطه در مهلت اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی است.